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商业地产的发展战略

文章作者:求U字型厂 发布时间:2015-06-30 20:04
价值产业
 
商业地产的产业价值链是一个流程增值的过程,因此我们在思考中建立了这样一个模型,从上述模型可以看出一个商业地产项目的产业价值链从不同的角度看其实有两个,既狭义产业价值链和广义产业价值链广义产值价值链中市场的狭义和狭义产业价值链中的商业地产是两个价值链的关键点,他们通过开发商连接,把一个无形市场转化成有形市场,这是产业价值链开发的基本意义。狭义产业价值链是从经济效益和微观概念讲的,是以开发商为龙头的,整合了零售商,运营商,金融业和商业服务企业而形成的价值增值过程。也就是说狭义价值链是开发商在开发一个商业地产项目一开始就必须具备的思维模式。为了实现商业地产开发的经济效益,开发商必须寻求投资者、商业运营商商业服务企业和关联的产业介入,共同玩转这个项目。广义价值链是商业地产的社会效益和宏观讲的,往往是无形的,是从消费者需求开始的逆向营销的过程,逆向营销在美国已经提出十几年了,在中国有多少企业做到了,是一个商业地产项目通过消费者需求,商业经营,质直制造供应商改进而产生的价值。广义价值链是认知形成了,只要你把狭义价值链做好了,他就会形成了,但是广义价值链基本上是造势的,我们在80年代学习的时候就学习了商业地产的项目。事实上掌握消费者的心理,行为偏好,掌握个体投资者的承受力对于商业地产开发都是十分重要的。
 
 
商业地产产业价值链理论的意义:
 
首先从意义上看,它至少有这么几个意义:
 
第一,产业价值链有助于商业地产开发具备正确的理念.
房地产是一个资本密集型和知识密集型的行业,具有高风险,高收益的理念,商业地产尤其如此,其成功虽然靠智慧,反思我们大部分失败的商业地产都是贪心所致,要么是忽视了消费者的研究,要么是很多政策倾向自己,忽视了关联产业的利益。产业价值链告诉我们,你想成功的开发必须重视整合这些产业,为相关产业提供增值的机会。
 
 
第二,产业价值链有助于产业地产形成成功的思路.
这里提出产业价值链这样一种模式也是简化这些东西,清晰思路。在商业地产策划中,我们发现很多开发商从事没有接触商业地产,甚至从来没有做过地产,就把房子盖起来,这种情况太多了。在项目动工之后就没有了方向,为大家解决了一个非常简单的问题,就是产业价值链,你把你的商业地产项目看成一个集成系统,涉及到方方面面的产业,不能光是开发房子这么简单。相关产业我们在模型上标的非常清楚。
 
第三,产业价值链模式有助于商业地产开发形成有效的模式.
那是一个模式,而不是一个理念。首先是商业地产其前调查方面,与住宅开发不同,商业地产前期调查涉及的面广得多。一个商业地产项目市场调查内容至少涉及几个方面:一个是与住宅楼盘相同的必备的内容,宏观经济环境、消费者调研、密接调研等等。第二个是长上方面的调研内容,包括厂商、批发商、分销商,零售商,根据项目的大小,这些都要考虑到本地基本涉及到的和外地部分涉及到的商家、厂商。第三个方面是关联产业的调查内容,我们这个模型上面说的关联产业包括餐饮业、旅游休闲业、旅游业、培训业、传媒、广告业、咨询策划。第四个是服务运营机构的调研,包括会展、物流、信息和咨询等等。对照这个产业价值链模型,我们商业的调研思路会变得非常清晰。
 
商业地产行业观察
 
中国商业地产开发切忌盲目进入三四线城市
 
随着房地产宏观调控对住宅的限购、限贷,众多地产商把目光转向了商业地产。在12月9日—11日在深圳举行的2011中国住交会的中国商业地产高峰论坛上,房地产开发企业则在商业地产热的同时看到了商业地产运营所需要的资金、产业等新问题。中国房地产业协会副秘书长肖晓俭表示,一方面是商业地产不断增加后续运营需要专业团队,另一方面也开始面临电子商务的影响。证大喜玛拉雅执行总裁徐辉则表示,商业地产不能盲目进入三四线城市。
 
行业情况
 
商业地产(BusinessRealEstate),是房地产类别中按照用途划分用于商业用途的房地产品,也就是说这类房地产品的开发目的不是用于居住或其他,而是供商业活动使用。商业房地产范围很广,包括商场(购物中心等)、专业市场、娱乐场所、休闲性场所和各类消费场所的商业物业的开发与经营。商业地产之所以成为投资热点,除了楼市新政影响以及商业地产本身的升值潜力之外,更在于商圈的带动。商圈拥有巨大的人气集聚效应,由商圈来带动商业地产销售,已经成为商业地产的一大运作模式,想要让商业地产真正迎来"春天",还有赖于各个商圈多样化的形成以及商业地产配套的成熟化。商业地产还处于初级阶段,尚没有成熟的模式可以借鉴,唯一能借鉴的也许只是建筑本身。失败远多于成功,可谓国内商业地产发展的现实状况。从长远看,商业地产会成为下一个亮点,这是地产界的共识,即便如此,对于资金压力较大的开发商来说,还是不能盲目进入商业地产的开发,尤其要避免大体量的商业项目。商业地产往往是慢热型的,属于长线运作。对于没有进入商业地产的开发商来说,靠商业地产获取高额利润是有风险的。投入资金多、周期长也是商业地产面临的风险之一。
总额增长
 
2012年前7月全国新增购物中心投资规模达到2200多亿元,预计2012年全年可超过3000亿元,全国商业地产累计投资预测超过1万亿元。预计2016年这个数字将会增加一倍。上海、广州等一线城市人均商业面积已经超出了世界发达国家人均1.2平方米的商业面积,上海的人均商业面积超过3平方米,如果按照常住人口计算,也达到人均2.5平方米。当供应量超过市场的消化能力,就会有一大批商业物业滞销堆积,开发商的资金链断裂,进而引起一连串的连锁反应。"分割出售"、"售后返租"、"地产大鳄+商业巨头"三种商业地产模式被采用的较为广泛。此外,商业经营表现出色的铜锣湾模式、新天地模式和万科模式也较为流行。库存增加造成土地市场更加低迷,2011年上半年对15家重点房企的检测,土地主动拿地明显下降,显示企业对后市的不确定性以及资金压力最大。更多的开发商采取二、三线城市布局的趋势,武汉成为拿地规模最大的城市之一。自住宅限购之后,商业地产得宠。仅2011年全国商业地产开发投资总额接近万亿元,出现爆发式增长。然而,继万亿资金逐利商业地产后,2012年增量资金仍在源源不断地注入这一领域。