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一房两卖,法律如何调节纠纷

文章作者:求U字型厂 发布时间:2015-06-30 19:20
案例 
 
  原告甲与被告乙(一家房地产开发公司)签订《商品房买卖合同》,原告购买被告开发的某小区一套价值42万余元的房屋,合同签订后的1个月内原告应付清全部房款,被告应在原告付清房款后的1个月内帮助原告办理房屋产权登记。 
 
  然而,在甲如约付清全部房款后,乙却迟迟不予协助其进行房产登记。经了解,原因是乙又将该房以52万余元的价款卖给了丙,并与丙到房地产管理部门进行了产权交易登记。甲遂诉至法院。 
 
  疑惑 
 
  1、作为乙方的房地产开发公司是否涉嫌违法? 
 
  2、如果违法,甲方如何索赔 
 
  解析 
 
  本案是一起因一房二卖所引起的纠纷。根据《合同法》的有关规定,在商品房买卖合同从订立到履行的全过程中,各方当事人都应诚实守信,订立合同不能有任何欺诈行为,要以善意的方式履行其义务,不得滥用权利及规避法律或合同规定的义务。本案中,被告以同一套商品房分别与甲和丙签订商品房买卖合同,而且两个合同都已生效,根据债权平等的原则,被告乙对甲、丙都负有履行义务,但是乙只能向其中一人履行,这样对其中的另一个合同则将发生履行不能。由于乙与丙的商品房交易已经依法办理了产权交易登记,即丙依法取得了房产证书,因此,乙对甲的房屋交付义务已构成法律上的履行不能。 
 
  《合同法》第一百一十三条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的,因违反合同可能造成的损失。据此,因被告乙对甲构成违约,其对甲所承担的损害赔偿除了包括甲所支付的42万余元房款及其利息外,还应当包括合同履行后原告甲可以获得的利益,即被告乙卖给丙所多获得的 10万元房款。 
 
  最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对此又明确规定了惩罚性赔偿原则。该解释第八条规定,“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任: (1)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(2)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人”。据此,被告乙除承担上述违约责任外,还应赔偿甲不超过已付购房款一倍即42万元的损失。